전세 보증금을 올려 갱신하면 확정일자를 다시 받아야 하나?

기존 금액과 증액분을 나누어 보기

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 주택 인도·주민등록의 대항요건과 계약증서의 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 정합니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 보증금 증액이나 재계약으로 올려준 경우 증액 부분의 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 그 부분에 관해 후순위권자보다 우선해 변제받을 수 있다고 설명합니다.

총액 2억 2천만 원이 새 계약서에 쓰였다는 이유만으로 전액의 우선순위가 새 확정일자로 통일된다고 보거나, 반대로 증액 2천만 원까지 오래된 확정일자를 그대로 적용하지 마세요. 기존 계약서와 확정일자 기록을 함께 보관해야 합니다.

증액금 보내기 전 등기 시점 확인

기존 계약 후 갱신 전 사이에 근저당권·압류 등 권리가 생겼을 수 있습니다. 등기사항증명서의 갑구·을구에서 권리자, 접수일, 채권최고액을 확인하고 기존 확정일자 및 증액 계약의 날짜와 나란히 적으세요. 생활법령정보는 기존 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정 뒤 보증금을 올린 경우, 증액분은 그 저당권을 기초로 취득한 소유자에게 대항하지 못할 수 있다는 판례를 안내합니다.

따라서 ‘원래 안전했던 집’이라는 판단을 증액분에 그대로 복사하지 마세요. 주택가격·선순위 권리·다른 임차인의 보증금도 갱신 시점으로 다시 확인하세요. 등기사항증명서 읽기 ↗ · 전세 계약 전 권리 점검 ↗

갱신 계약서에서 연결 관계 남기기

새 문서에는 같은 주택·당사자, 기존 계약일과 보증금, 증액액, 새 총보증금, 지급일, 갱신 기간을 명확히 적으세요. 증액금 이체 기록과 임대인 수령 기록도 보관합니다. 기존 계약서를 분실하거나 기존 확정일자 정보를 확인하지 못한다면 새 계약서만으로 과거 권리의 순위를 단정하지 말고 확정일자 부여기관과 적격 전문가에게 확인하세요.

1. 원계약서와 갱신계약서의 주소·동호수·당사자 일치
2. 기존 확정일자, 전입·점유 유지 기록
3. 증액 계약서의 확정일자와 증액금 송금일
4. 증액 전후 등기사항증명서와 선순위 권리

계약갱신요구권 행사인지 별도 합의에 따른 재계약인지에 따라 증액 제한 등 조건이 다투어질 수 있습니다. 갱신·종료 통지 기준 ↗을 함께 확인하세요.

반환보증과 전세대출도 별도로 확인

반환보증에 이미 가입했더라도 새 총보증금과 보증서상 보증금액이 자동으로 같아지는 것은 아닙니다. 보증기관에 증액·갱신 사실을 알리고 변경 보증, 추가 심사, 보증기간을 확인하세요. 전세대출을 이용 중이라면 대출 금융회사에도 증액 계약과 만기 변경에 필요한 약정·서류를 문의해야 합니다.

확정일자, 반환보증, 전세대출 보증은 목적과 발급 주체가 다릅니다. ‘갱신계약을 했다’는 사실 한 가지로 세 절차가 완료됐다고 판단하지 마세요. 반환보증 가입·변경 확인 ↗