전세 만기인데 보증금을 돌려받지 못했다면?

먼저 네 가지 사실을 날짜로 정리하기

계약이 실제로 끝났는지, 반환받을 보증금이 얼마인지, 임대인에게 어떤 방식으로 반환을 요청했는지, 현재 주택 인도·전입신고·확정일자 상태가 어떤지 순서대로 적으세요. 계약서, 갱신·해지에 관한 기록, 보증금 입금 내역, 반환 요구 내역을 한 묶음으로 보관합니다. 계약 종료 여부에 다툼이 있다면 날짜와 통지 사실을 개별적으로 검토받아야 합니다.

반환이 지연된다는 이유만으로 즉시 이사하거나 전출하면 기존에 갖춘 대항요건에 영향을 줄 수 있습니다. 새집 입주 일정과 기존 집의 권리 보전 문제를 함께 놓고 판단하세요.

등기 전에 점유를 잃은 경우는 특히 주의해야 합니다. 대법원은 주택의 점유를 잃어 기존 대항력이 소멸한 뒤 임차권등기가 마쳐져도, 소멸한 대항력이 원래 시점으로 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다. 등기 완료일에 새로 생기는 대항력과 이전에 유지하던 대항력은 순위가 같지 않을 수 있습니다. 대법원 판결 요지 ↗

신청·결정·등기 완료는 다른 시점

현행 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 합니다. 다만 신청서를 냈다는 사실만으로 이사 후에도 기존 권리가 보전되는 것은 아닙니다. 법이 규정하는 보호 효과는 임차권등기를 마친 때를 기준으로 살펴야 합니다.

이미 대항력·우선변제권을 갖춘 임차인은 임차권등기를 마친 뒤 대항요건을 잃더라도 그 권리가 유지될 수 있습니다. 원래 권리를 갖추었는지와 등기 완료 여부를 함께 확인해야 합니다.

반환 경로를 채권별로 확인하기

반환보증에 가입했다면 해당 보증기관에 사고 접수 요건과 필요한 서류를 직접 확인하세요. 보증에 가입하지 않았거나 분쟁이 생겼다면 법원 절차와 법률지원 창구를 통해 지급명령·소송 등 가능한 경로를 상담할 수 있습니다. 어느 경로든 자동으로 보증금 전액이 바로 지급된다고 보장할 수는 없습니다.

집에 선순위 담보권이나 다른 임차인의 보증금이 있다면 회수 가능액과 순위는 별도 문제입니다. 대항력·우선변제권의 기본 요건 ↗과 등기사항증명서 읽기 ↗를 함께 확인하세요.